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     2003年起,中国指数研究院已连续第15年开展城市房地产开发投资吸引力研究,基于中国城市发展特征的新变化,房地产的投资策略也随之发生改变,更多的房地产开发商、金融机构将深耕布局的视角聚焦到城市群范畴上。因此,2017年,我们将从城市群的角度分析城市发展脉络,以引导资源合理调配,发现价值洼地。

2017房地产开发投资吸引力TOP50

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研究结果显示,2017年,上海、北京、深圳投资吸引力仍保持全国前三位,经济基本面较好的二线及受核心城市辐射的三四线城市排名靠前。从城市层级来看,1线城市排名领先,上海、北京、深圳投资吸引力仍保持全国前三位,广州排名第51.5线城市中天津首次排名进入前4,杭州、南京、成都、武汉、重庆等核心城市经济基础强、人口流入多、市场需求旺盛,排名均位列前10

从区域分布来看,东部沿海及长三角、珠三角、京津冀城市群城市投资吸引力保持领先优势。长三角的经济水平领先,城市的现有产业基础、创新实力、对优秀人才的吸引力均较强,整体投资吸引力仍保持领先地位,其中上海、杭州、南京名列前十;珠三角依托毗邻港澳的沿海区位优势,开放水平不断提升,深圳、广州保持全国领先水平,周边的东莞、佛山等在核心城市带动下,开发投资潜力居前;京津冀的北京、天津分别位列第24位,廊坊、保定在京津冀一体化和雄安新区的规划利好推动下,城市房地产开发投资吸引力也显著上升。

长三角和长江中游城市群属于跨区域城市群,多核心发展是其重要的特征。

长三角是我国发展最成熟的城市群,除上海外,杭州、南京等也发展成为区域核心,各个城市人口增量占比相对均衡,值得一提的是,合肥的人口增量占比位列城市群内第二,对人口的吸引力开始明显提升。长江中游城市群跨越湖北、湖南、江西三省,省会城市武汉、长沙、南昌中心城市的地位十分突出,人口增长在城市群内排位前三,但显然武汉的人口吸引力要远高于长沙、南昌。未来一段时间内长江中游预计还将持续强核模式发展,中心城市的地位将进一步加强。

国内目前仅长三角及珠三角城市群形成大面积高亮度区域,城市群形态形成。

虽然我们认为长三角、珠三角、京津冀、长江中游以及成渝这五大城市群是未来中国最具发展潜力的地区,但不可否认的是,城市群的发展是渐次推进的,显然这五大城市群也处于不同的发展阶段之中,判断城市群所属的发展阶段有助于我们发现城市规律、把握城市机会。核心城市产生辐射和外溢是城市群形成过程中的重要特征,只有核心城市经济体量达到一定程度,才能出现外溢效应,目前国内仅北上广深4个一线城市GDP达到2万亿规模,开始辐射周边。

由早期的点点星光到现在的绵绵之带,印证了中国城市发展路径和城市群的形成过程。由NOAA发布的1998-2013年夜间灯光变化显示,2000年以前中国城市亮灯率低,大片地区未点亮,可观测到的亮点仅包含北京、上海等少数城市。2003年前后,可以观测到中国亮灯区域明显扩大,长三角地区、珠三角地区亮灯城市密集,星光闪耀。之后,沿海城市、内陆省会城市、中小城市依次点亮,亮灯率明显高于前几年,亮灯区域的扩展与中国城市发展路径相吻合。至此,中国以胡焕庸线为分界,形成了明显的亮灯区和非亮灯区,灯光格局也印证了中国城市群正在悄然形成。

NOAA最新的夜灯图中,我们可以看到目前仅长三角、珠三角城市群形成大面积亮度较高区域,表明长、珠三角城市群相对成熟,形成了城市群应有的城市层次与结构;京津冀城市群中北京、天津亮度显著高于河北,更多地区仅核心城市亮度较高,如长江中游城市群的武汉;成渝城市群的成都、重庆;中原城市群的郑州;海西城市群的福州、厦门;关中城市群的西安等。这也表明,这些区域尚处在发展初期,核心城市虹吸效应远大于外溢效应,尚未形成区域间的联动发展。 (来源:凤凰财经


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