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1、2018上半年,全市成交58宗地、455万方、501亿元,成交面积同比增长19%,成交金额同比下降31%。2018年上半年,从头到尾没有一宗地王出现,由于土地出让要求的不断升级,致使楼面地价始终不高。

上半年武汉土拍市场平均溢价率也仅为8.12%,其中前5个月土拍市场基本上一片沉寂,每个月溢价率均在10%以下,90%的地块均以底价成交,而在6月份,房企们似乎经过了近半年的蛰伏在6月的准备在土拍市场大干一场,在出让的9宗地块中,三宗地以底价成交,其他地块平均溢价率40%,为今年上半年最为热闹的一场土拍。

而上周,武汉土地市场共出让8宗地块,仅位于黄陂的一宗住宅用地溢价99.27%,一宗地块溢价极低,另外六宗地块均底价成交。土拍市场气氛急转直下,渐渐低迷。

2018年上半年,在此前的“价高者得”、“设指导价,一次性报价”、“同一买家不能参与两宗相邻地块竞拍得”、“限地价,竞配建”等规则之外,土地市场拿地规则也在不断变化,于房企来说,对开发实力有了更多的考验。


2、全国半年流拍796宗土地 下半年将继续扩大

不仅仅是武汉这一个城市土拍市场气氛低迷,全国多个热点城市土地遭遇大降温,“面粉比面包贵”的时代终结。土地市场由夏入秋,热凉转换,速度快的应接不暇。以下面热点城市为例,底价成交已经不算什么,土地流拍更是频发。

苏州:近期,苏州出让的12幅地块中,3幅流拍,3幅底价成交,3幅溢价率不超过5%。据了解,这3幅流拍地块,位置很优质,均为是核心区位置的宅地,有的在主城内、有的临近地铁。

杭州:7月以来6场土拍,一次比一次惨烈:先是郊区下跌,再是核心区失守,更出现首次底价成交。

上海:近20天终止出让4宗经营性用地,其中涉及2宗居住用地;7月23日,上海市中心,杨浦区内环内,一幅宅地流拍!没有房企报名!

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统计显示,今年前7个月,一线城市土地流标共有13宗,创下2012年以来的新高;二线城市土地流标共154宗,2017年同期为77宗;三线、四线城市土地流标合计达到629宗,而2017年同期为284宗。

在全国一二线城市严格调控的情况下,房企资金压力越来越大,虽然整体销售依然处于高位,但再拿地的资金压力逐渐增加,对非优质地块的积极性降低,于是土地市场流拍数量和范围有可能在2018年7月后继续扩大。

3、土地流拍率快速上升  对楼市有何信号?

在土地价格已经处于很高水平、继续上抬空间几乎没有的情况下,如果土地成交价格继续上涨,最有可能出现的一种现象是房价与地价倒挂,房价没有能力支撑过高的地价。土地流拍率上升的背后,也预示着城市土地供应力度的加大。半年就流拍796宗土地,这足以看出上半年土地供应的力度还是比较大的,供应的数量和规模也有明显提升。正是土地供应的节奏加快、数量增加、规模扩大,才有可能出现流拍率上升的现象。

土地流拍率的上升,在反映土地和房地产市场情况变化的同时,也反映了开发企业、金融机构、地方政府等各方对市场的尊重。过去相当长的一段时间内,土地价格的上涨都是非理性的,动辄上百数百次的敲锤声以及几十上百甚至几百的溢价率,一些中小型开发企业也加入到争抢土地的行列中来,将土地价格推到令人难以置信的水平,由此产生的后果也十分严重。

以武汉为例,在2016年-2017年出现的高价地地块项目来看,基本上这些项目面世之后,毫无例外都是该片区的房价天花板,汉阳碧桂园项目,东湖金茂府项目,盘龙城南山十里星空项目等等,高地价必然会导致高房价。

4、土地转冷 楼市是否也会转冷?

在去杠杆严监管的背景下,房地产市场在紧缩型调控和市场秩序整顿的多措并举下,开发投资将持续向理性回归。预计住宅地价涨幅收窄的可能性增加,抑制住宅地价上涨的态势可以变相的打压楼市上涨的趋势。

从近半年土地成交价来看,均未打破片区历史最高成交价,楼市在调控之下得到了控制。虽然上周楼市供应上涨至49.8万方,整体去化率达97%,但在价格方面依然没有突破,市场需求仍是较大但房企在调控政策之下房价涨幅明显得到抑制,这对购房者来说可以说是一个好消息,供应持续输出,价格保持平稳,可以给购房者更多的选择空间。


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